市赚率系列分析6：新城控股基本分析

前言

参考雪球大v，研究新城的估值

买入大逻辑

1. 新城当前的财务基本已经上岸了
2. 未来的新城，估值主要靠吾悦广场的收租，而非房开，房开占小头或直接没有，反正安全第一。
3. 当下地产基本已到底部。危机中看机会。

基础估值

远景估值

大约花10年时间，熬着暴雷去化完成，彻底躺平收租，1400亿资产的吾悦广场，700亿的负债，700亿的净资产，150亿的租金收入，60亿的净利润。

分红率假设60%，年分红36亿，价值分红10%季度低估，5%分红合理，那么10年后的估值低估为360亿，合理估值为720亿。

按10%的折现率，那么低估为138.78亿，合理为277亿。

中期估值

25年开始，利润为50+x，x为房开，分红为20%到30%，15亿，单股7毛上下，按4%到8%的区间，空间为187.5~375亿。

按10%折现率，为154.96亿~309.92亿。

风险

1. 吾悦广场的租金下降
   这个如果发生了，是会动摇估值的根基，但是目前来看，不太可能发生。
2. 当前房开项目计提损失大。
   目前已经给与较低折扣。